Immobilienverkauf bei Scheidung

Immobilienverkauf bei Scheidung – gute Vorbereitung ist wichtig
Wenn sich Eheleute scheiden lassen, bringt dies nahezu immer größere mentale für die Partner mit sich. Allerdings sind darüber hinaus auch die materiellen Probleme, die mit einer Scheidung einhergehen, in vielen Fällen sehr belastend. Vor allem dann, wenn gemeinsame Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind und wenn beispielsweise auch gemeinsames Immobilieneigentum vorhanden ist. Wenn es dann zur Scheidung kommt, müssen Ehepartner so einiges beachten. Worauf Sie sich dabei vorbereiten müssen und wie sich der Immobilienverkauf bei Scheidung, von den Folgen her betrachtet, doch einigermaßen in geregelten Bahnen abwickeln lässt, soll im Folgenden näher erläutert werden.
Scheidung und gemeinsame Immobilie – wie geht das zusammen?
Wenn es darum geht, was bei einer Scheidung mit dem gemeinsam genutzten Eigenheim geschieht, ist guter Rat oft teuer. Dennoch braucht man nicht zu verzweifeln, denn es gibt diverse, probate Möglichkeiten, das gemeinsam genutzte Haus für einen der Ehepartner oder sogar für beide, erhalten zu können. Eines sei vorausgeschickt, als letzte Lösungsmöglichkeit bleibt immer noch der Hausverkauf. Ob es allerdings soweit kommen muss und welche Wege beschritten werden können, damit man beiden Partnern gerecht wird, kommt auf das individuelle Verhalten an.
Die Realteilung
Zugegeben, die Realteilung der Immobilie bei einer Scheidung ist nicht gerade die gängigste Variante, um das bisher gemeinsam bewohnte Heim auch weiterhin nutzen zu können. Hierzu sind nämlich einige Voraussetzungen unabdinglich, und zwar zum einen muss das Haus groß genug sein, damit es nach einem Umbau auch noch für zwei als Wohnstätte dienen kann. Und zum Anderen muss die beidseitige Bereitschaft bestehen, diesen Weg auch wirklich beschreiten zu wollen. Wie gesagt, es kommt seltener vor, wenn die Voraussetzungen aber passen, ist die Realteilung einer Immobilie bei der Ehescheidung ein durchaus eleganter Lösungsansatz.
Warum kann eine Scheidung mit Immobilienbesitz zu Problemen führen?
Sofern von den Ehepartnern nichts anderes vereinbart wurde, also zum Beispiel bei der Heirat ein Ehevertrag geschlossen wurde, gilt für Ehegatten der gesetzliche Güterstand. Hierbei ist dann auch sogleich der sogenannte Zugewinnausgleich beinhaltet. Im Scheidungsfall wird jedoch genau dieser Ausgleich des materiellen Zugewinns, der während einer Ehe von den Partnern erwirtschaftet wurde, zum Problem. Denn der Zugewinn bezieht sich auch auf die gemeinsame Wohnimmobilie und diese lässt sich nicht so einfach, wie dies bei geldwerten Dingen der Fall ist, teilen.
Nun liegt es zunächst an den Eheleuten, wie sie mit einer solchen Sachlage umgehen wollen. Wie bereits kurz angerissen, stellt die Realteilung des Objekts eine gute Lösungsvariante dar. Hierzu müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Sollte diese Variante für die Eheleute, aus welchen Gründen auch immer, nicht infrage kommen, müssen andere Lösungen gefunden werden.
Immobilienverkauf bei Scheidung – notfalls geht es vors Gericht
Ist zu den bisher beschriebenen Lösungsansätzen keine Einigung zwischen den Ehepartner zu erzielen, müssen unter Umständen gerichtliche Schritte gegangen werden. Dies ist dann in jedem Fall mit erheblich höheren Kosten verbunden, als wenn die Einigung ohne den gerichtlichen Rahmen stattfinden würde und sie die Partner gütlich einigen. Beispielsweise wird es ohnehin schwieriger bei Scheidung und gleichzeitigem Hausverkauf, wenn noch Kredite auf dem Objekt lasten. Dann kann die Rechnung nämlich keinesfalls ohne die Bank gemacht werden. Denn diese ist naturgemäß zunächst daran interessiert, dass mit dem Verkaufserlös der Immobilie zunächst der Bankkredit getilgt werden Erst dann, kann ein etwaiger Überschuss aus dem Hausverkauf unter den Ehepartnern aufgeteilt werden.
Wichtig zu wissen:
Wenn Einigkeit zwischen den Partnern über einen Immobilienverkauf besteht, müssen diese nicht zwangsläufig mit der Veräußerung zuwarten, bis die Scheidung vollzogen ist. Es kann durchaus auch schon vor dem gerichtlichen Scheidungstermin mit den Verkaufsbemühungen begonnen werden. So leiten manche scheidungswillige Ehepartner bereits während des Trennungsjahres den Hausverkauf ein. Auf diese Weise steht dann beim Scheidungstermin gleich liquide Mittel zur Verfügung, um mit der Aufteilung des Zugewinns zu beginnen.. Vor allem entgeht man so auch der unguten Situation, dass der Immobilienverkauf unter Zeitdruck geschehen muss. Zumeist geht dies zulasten des Erlöses.
Teilungsversteigerung – wenn alles nichts hilft
Leider kommt es immer wieder zum Äußersten, bei der Scheidung und gleichzeitig angestrebtem Immobilienverkauf. Nämlich dann, wenn beide Seiten, trotz aller Versuche auf gütlichem und gerichtlichem Weg eine Einigung zu erzielen, scheitern. In diesem Fall kann eine Teilungsversteigerung unter Umständen das Mittel der Wahl sein. Hierbei findet vor dem Vollstreckungsgericht ein öffentliches Verfahren statt, mit dem Ziel das fragliche Objekt zu versteigern. In den meisten Fällen bleibt der Verkaufserlös dann allerdings hinter den Erwartungen eines freihändigen Verkaufs zurück.
Wird ein diesbezüglicher Antrag nur von einem der Kontrahenten gestellt, verbleibt dem anderen eine Zweiwochenfrist, um dagegen Einwendungen zu erheben. Denn bei dieser Vorgehensweise ist es durchaus möglich, dass Dritte, beispielsweise, die aus der Ehe hervorgegangenen gemeinsamen Kinder, zu den Leidtragenden werden. Denn in der Regel verändern sich durch die Veräußerung auch die Lebensverhältnisse der Kinder deutlich. Um dies verhindern zu können und doch noch eine Einigung im Guten herbeizuführen, kann der Einspruch erhebende Partner das Verfahren, mit einer Frist von sechs Monaten, einstellen lassen.
Wenn auch dies alles nicht fruchtet, kann der Erlös des Hausverkaufs bei der Gerichtsbarkeit hinterlegt und auf Beantragung ausbezahlt werden lassen.
Verkauf der Immobilie bei Scheidung – einer der Partner lässt sich auszahlen
Hegt einer der Ehepartner bei der Scheidung den Wunsch sich auszahlen zu lassen, dann ist dies möglich. In diesem Fall muss ihn der im Haus verbleibende, anhand einer hierzu extra zu beauftragenden Wertermittlung, auszahlen. Nunmehr kann er in der Immobilie wohnen bleiben und diese alleine nutzen. Sofern dieser Lösungsansatz Erfolg hat, muss darüber hinaus auch noch die Bank mit ins Boot geholt werden. Denn diese hat das berechtigte Interesse, noch vor der Ehepartnerauszahlung, ihren eigenen Kredit in trockene Tücher zu bringen. Verbliebe der Bank gegenüber noch eine Restschuld, nachdem alle anderen Voraussetzungen für eine solche Vorgehensweise erfolgt sind, dann muss der nun das Haus bewohnende Ehepartner, dem Restdarlehen gegenüber auch den nötigen Kapitaldienst erbringen können.
Das Immobilieneigentum wird an die Kinder übertragen – auch eine Lösung
Wenn alle diese Lösungsbemühungen von den geschiedenen Partnern nicht als gangbar betrachtet werden, können auch Kinder, die einst aus der Ehe hervorgegangen sind, zu Nutznießern der Situation werden. Dann besteht die Möglichkeit das Immobilieneigentum auf diese zu übertragen. Diese Vorgehensweise findet immer dann bei den Geschiedenen Anklang, wenn mit der zur Disposition stehenden Immobilie besondere ideelle Werte verbunden sind. Das Haus bleibt nun sozusagen in der Familie. Handelt es sich dabei allerdings um minderjährige Kinder, wird die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt. Trotz aller gut gemeinter Gesinnung, die hinter einer solchen Vorgehensweise steckt, gilt es zu überlegen, dass Immobilieneigentum auch finanzielle Verpflichtungen für die Kinder mit sich bringt.
Fazit
Grundsätzlich schwierig kann sich der Hausverkauf bei Scheidung also dann darstellen, wenn zwischen den Ehepartnern keine oder nur wenig Einigkeit besteht. Beide haften immer so lange für etwaige Kreditschulden, bis hierzu mit der Bank ein Agreement getroffen wurde. Die Haftungsfrage als solche bezieht sich immer auf beide Partner, wenn beide vor Jahren den Baukredit gemeinsam aufgenommen haben. Ist dieser Punkt zur Zufriedenheit aller geklärt, verbleiben oft immer noch weitere Unstimmigkeiten bei der Hausfrage im Scheidungsfall. Wer zahlt den anderen eventuell aus, geht das überhaupt?Ist vielleicht eine Realteilung die Lösung aller Probleme? Oder soll die Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder erfolgen?
Wenn Sie Unwägbarkeiten dieser Art schon von Beginn an weitgehend ausschließen wollen, dann kann dies mit einem Ehevertrag, und einer gleichzeitig notariell beglaubigten Scheidungsfolgenvereinbarung geschehen.
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