Gerade als Neuling auf dem Immobilienmarkt begegnet man Begrifflichkeiten mit ähnlichem Wortlaut, die allerdings ganz unterschiedliche Sachverhalte bezeichnen. Weit geläufig sind die Begriffe Verkehrswert und Verkaufswert.

Der Verkehrswert ist rechtlich definiert und in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) zu finden. Er wird durch objektive Merkmale bestimmt. Es handelt sich beim Verkehrswert um den Preis, der zum Zeitpunkt des Geschäfts gewöhnlicherweise unter Berücksichtigung aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im normalen Geschäftsverkehr (daher Verkehrswert) zustande käme. Es geht dabei also um ganz objektiv und für jedermann sichtbare oder bestimmbare Eigenschaften der Immobilie wie Lage, Alter und Zustand. Nicht in die Entscheidung einfließen sollen persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, etwa persönliche Not- und Zwangslagen, unter denen die Immobilie schnellstmöglich veräußert werden soll.
Es geht also um einen marktüblichen Preis. Daher wird der Verkehrswert auch Marktwert genannt.

Beim Verkaufswert hingegen handelt es sich um den Preis, den Käufer und Verkäufer beim Immobiliengeschäft ausgehandelt haben. Wenn Sie der Verkäufer sind, sollten sich Verkehrswert und Verkaufswert nahezu decken. Sind Sie Immobilienkäufer, haben Sie ein gutes Geschäft gemacht, wenn der Verkaufswert unterhalb des Marktwertes liegt.

Weniger geläufig ist der Begriff des Bodenwertes. Es handelt sich um den Wert des nicht bebauten Grundstücks. Das Synonym „Grundstückswert“ ist selbsterklärend und daher auch weit verbreiteter. Es geht bei der Wertermittlung um das Potenzial, welches das Grundstück bietet. Handelt es sich beispielsweise um eine Bodenbeschaffenheit, die eine Bebauung kompliziert macht? Dann mindert dieser Umstand den Wert. Liegt das Grundstück direkt an einem Park oder See? Dann steigert das den Wert des Bodens.

Noch weniger geläufig ist der Begriff des Vervielfältigers (auch Kaufpreisfaktor oder Ertragsfaktor genannt). Gerade wenn Sie Ihre Immobilie als Wertanlage betrachten, dann rückt der Vervielfältiger ins Blickfeld, denn er drückt die Wirtschaftlichkeit der Immobilie aus.
Dabei wird der Kaufpreis den möglichen Jahresnettomieteinnahmen gegenübergestellt. Die monatliche Miete wird dafür mit 12 multipliziert. Der Kaufpreis wird durch diesen Wert geteilt. Das Rechenergebnis ist der Vervielfältiger. Bei einem Vervielfältiger von 10 kostet die Immobilie also 10 Jahresnettomieten. Das Haus wäre dann also in zehn Jahren abbezahlt.
So ermitteln Sie auch die Rendite, also den durchschnittlichen Jahresertrag der Immobilie. In diesem Fall betrüge die Rendite zehn Prozent (denn 1 / 10 = 0,1 und 10 x 10 = 100).

Im Gegensatz zu anderen Anlagemöglichkeiten ist die Investition in Immobilien vielfach ein Geschäft mit mittlerem Risiko und wirft somit auch mittlere Renditen ab. Ist der Wert Ihrer Immobilie etwa wegen Mängeln oder schlechter Lage hoch, so sollten die Renditen möglichst hoch sein, 10 % sollte die Immobilie dann in jedem Fall abwerfen. Eigentümer von Immobilien in Spitzenlage können auch mit kleineren Renditen zufrieden sein.

Die Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit führen zu einem weiteren Begriff: dem Beleihungswert.

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